В статье об особенностях установления СЗЗ для пищевых предприятий мы затронули тему момента установления санитарно-защитной зоны. Когда же она юридически считается установленной? С момента выдачи решения? С момента ее отображения на кадастровую карту или с момента, когда ее размеры появились на градостроительном плане города?
Разберем правомерность каждого утверждения по порядку. Начнем с того, что СЗЗ – это один из видов ЗОУИТ согласно Земельному кодексу РФ статье 105. ЗОУИТ – это зона с особыми условиями использования территорий. Обратите внимание, что часто в нормативно-правовых документах будет встречаться понятие зон с особыми условиями, а не санитарно-защитных зон. Это связано с тем, что для зон с особыми условиями устанавливаются общие правила, которые действуют для каждой из них.
Если мы говорим о том, что СЗЗ считается установленной с момента выдачи решения о ее установлении, то мы ссылаемся на Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. В данном документе сказано, что СЗЗ считаются установленными с момента получения решения об установлении санитарно-защитной зоны. Рассмотрим более детально статью 26 часть 8:
До 2028 года СЗЗ считаются установлены, даже если нет сведений в ЕГРН, но если эти СЗЗ установили следующими способами:
- Решением об установлении такой зоны;
- Согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ такой зоны (не уточняется, что именно за согласование);
- Нормативно-правовым актом;
- Решением суда.
Таким образом, если вы получили решение об установлении санитарно-защитной зоны, то она считается установленной даже в том случае, если сведений о ней нет в ЕГРН.
* В п. 9 того же ФЗ есть оговорка, что обязательно должно быть описание местоположения границ такой зоны, также утвержденное органами исполнительной власти (так называемый XML-файл, который прикладывается к проекту при согласовании).
Если же мы обратимся к Земельному кодексу Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.01.2024), увидим иное трактования момента установления СЗЗ.
Согласно статье 106 ЗК РФ части 24 СЗЗ считаются установленными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, согласно Земельному кодексу РФ СЗЗ не может считаться установленной с момента получения решения о ее установлении. В таком случае, фактом установления санитарно-защитной зоны будет наличие сведений о ней в ЕГРН.
Если рассматривать более детально этот вопрос, то в нормативных документах мы сталкиваемся еще с одним упоминанием момента установления СЗЗ.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 3 марта 2018 г. N 222 “Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон” (с изменениями и дополнениями) пункту 25: “Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.”
В итоге, в нормативно-правовых документах мы не видим единообразия касательно определения момента, с которого санитарно-защитная зона считалась бы установленной.
Из-за подобных расхождений, разработчики могут получать отказы в установлении санитарно-защитных зон, потому что на рассматриваемый объект уже были наложены ограничения согласно выданному решению об установлении СЗЗ, но сведений в ЕГРН о ней нет.
В данном вопросе можно обратиться к разъяснениям о приоритетности нормативных правовых актов РФ. В данной ситуации у нас появляются противоречия между ФЗ, кодексом и постановлением Правительства РФ. Так, и федеральный закон и кодекс являются выше постановлений Правительства по своей юридической силе. В свою очередь, кодексы сами являются федеральными законами, которые содержат общие нормы и выполняют основополагающую роль в правовом регулировании определенных сфер общественных отношений. Однако, Конституция РФ не предусматривает приоритет одного федерального закона над другим.
Таким образом, можно сделать вывод, что изменения в кодексе, принятые федеральным законом, будут юридически выше.
Получается, что юридически СЗЗ считается установленной с момента получения решения о ее установлении согласно Федеральному закону от 03.08.2018 N 342-ФЗ.
Мы можем провести экоаудит, чтобы определить что реально нужно вашему бизнесу по экологии – записаться на экоаудит…
Отдел продаж: 8-800-200-14-97 (звонок бесплатный)
8-967-988-92-17 WhatsApp.
В Telegram мы отвечаем на вопросы и делимся опытом, подписывайтесь на наш канал – https://t.me/ecologeasy.