Санитарно-защитная зона (СЗЗ) — это специальная территория с особым режимом использования, которая устанавливается вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Обременения и сервитуты:
Обременения и сервитуты в отношении земельных участков и объектов недвижимости в РФ определены в статье 1 федерального закона №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (последняя редакция 2017 г). А именно:
- Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других);
- Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Различают два вида сервитутов: частный и публичный.
Частный сервитут может быть установлен, например, для прохода и проезда к земельному участку через участок соседа или для проведения инженерных коммуникаций через территорию соседнего участка. Частный сервитут можно установить по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения.
Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ).
В частности, публичный сервитут может быть установлен в обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом, размещение межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним, проведение дренажных работ и др.
Цели установления публичного сервитута установлены в статье 39.37 Земельного кодекса РФ.
В отношении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, и личного подсобного хозяйства, нельзя устанавливать публичный сервитут для размещения на таких участках инженерных сооружений. Исключением являются, например, случаи, когда его необходимо установить для эксплуатации или реконструкции существующих инженерных сооружений, для технологического присоединения к таким сетям.
«Сведения о публичных сервитутах вносятся в реестр границ Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)»
Сервитут определяется статьей 274 ГК РФ как «право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», что, как видим, несколько расходится с определением в №122-ФЗ.
Наиболее типичные обременения: явное и неявное обременение:
Неявные обременения: на объекте могут располагаться границы зон с особыми условиями использования территории.
Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
- 1) зоны охраны объектов культурного наследия;
- 2) защитная зона объекта культурного наследия;
- 3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
- 4) охранная зона железных дорог;
- 5) придорожные полосы автомобильных дорог;
- 6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
- 7) охранная зона линий и сооружений связи;
- 8) приаэродромная территория;
- 9) зона охраняемого объекта;
- 10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
- 11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
- 12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
- 13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
- 14) прибрежная защитная полоса;
- 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
- 16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
- 17) зоны затопления и подтопления;
- 18) санитарно-защитная зона;
- 19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
- 20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
- 21) зона наблюдения;
- 22) зона безопасности с особым правовым режимом;
- 23) рыбоохранная зона озера Байкал;
- 24) рыбохозяйственная заповедная зона;
- 25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
- 26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
- 27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
- 28) охранная зона тепловых сетей.
Ограничения в санитарно-защитной зоне: в соответствии с п. 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
- а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;
- б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.
Явные обременения:
К явным, регистрируемым в ЕГРН обременениям относятся залог, то есть, использование участка в качестве действующего залога по кредиту, или по невыплаченному имущественному налогу, действующий договор (договоры) аренды, арест, запрет на сделки по решению суда, публичный сервитут, обременяющий участок в пользу другого участка или неограниченного круга лиц, а также частный/договорный сервитут, регистрируемый по соглашению сторон.
Вывод: Таким образом, санитарно-защитная зона накладывает ограничения (обременения) на земельные участки, но не является сервитутом.
Мы можем провести экоаудит, чтобы определить что реально нужно вашему бизнесу по экологии – записаться на экоаудит…
Отдел продаж: 8-800-200-14-97 (звонок бесплатный)
8-967-988-92-17 WhatsApp.
В Telegram мы отвечаем на вопросы и делимся опытом, подписывайтесь на наш канал – https://t.me/ecologeasy.